Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.
После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.
Скорректированная цепа имущества - это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость [15, с. 25].
Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:
. Имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.
. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.).
. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.
. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.
. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.
. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.
. Экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды).
. Способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания).
. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).
Первые четыре корректировки вносятся именно в этой последовательности, оставшиеся вносятся в любой последовательности к скорректированной стоимости первыми четырьмя.
Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.
Методы расчёта поправок делятся на:
. Количественные (применяется, если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенного на единицу k≥n+1) [18]:
статистический анализ - применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;
анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;
анализ затрат - учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке).
. Качественные (применяется если количество аналогов k меньше количества ценообразующих факторов n, увеличенное на единицу k < n + 1):
относительный сравнительный анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах - для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т.п.);
распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;
индивидуальные опросы - опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.
Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похожи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых результатов.
Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. При оценки вакантной земли в качестве единицы сравнения могут выбираться цены за гектар, 1 м2, а при оценки застроенных - цены за 1 м2 общей площади, за 1 м2 площади подлежащей сдачи в аренду, за 1 м3 и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (посадочное место, место стоянки) [22, с. 33].
Читайте также >>>
Региональный воспроизводственный процесс в Республике Башкортостан
Региональный рынок представляет собой
территориальную организацию сферы обращения, где должны быть согласованы
интересы производителей и потребителей. Управление рынком требует изучения
совокупности региональных рыночных отношений, конкурентной среды, развития
...
Оценка объекта недвижимости (гаража)
Оценка гаражей осуществляется с целью
установления его достоверной рыночной стоимости, включая и стоимость участка
земли, на котором располагается гараж. В настоящее время производится оценка,
как промышленных гаражей, так и частных, а также строений, входя ...