Расчет различных составляющих премии за риск:
надбавка за низкую ликвидность недвижимости. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала.
. Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, Т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
Rк = Ry + 1/n (17)
где n - оставшийся срок экономической жизни;y - ставка доходности инвестиций.
. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
к = Ry + SFF(n, Y) (18)
где SFF - фактор фонда возмещения;
Y = Ry - (ставка дохода на инвестиции).
. Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Rк = Ry + SFF(n, Yб) (19)
где Yб - безрисковая ставка процента [18].
Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
Rк = Ry - ∆SFF(n, Y) (20)
где ∆ - процент прироста цены актива.
. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:
(21)
где Rm - ипотечная постоянная;
ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К - сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
(22)
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = m х Rm + (1-m) х Re (23)
где m - коэффициент ипотечной задолженности.
Формула связанных инвестиций также может быть применена для составных частей недвижимости земли и строений. Взвешенные ставки капитализации для земли и строений могут быть рассчитаны при условии, что можно получить точные ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долги их вклада в общую стоимость имущества.
R = L х R1+ В х R2 (24)
где L - стоимость земли в % от общей стоимости;- ставка капитализации для земли;
В - стоимость здания в % от общей стоимости;- ставка капитализации для здания.
Читайте также >>>
Расчет затрат предприятия на выполнение программы работ ТО и ТР автопарка с автомобилями ПАЗ-3205 в количестве 255 единиц
В
конце XX столетия и в начале третьего тысячелетия в нашей стране были
радикально преобразованы социальные и экономические устои общества. Изменились
фундаментальные принципы хозяйственной деятельности, поистине революционным
образом преобразованы отношения со ...
Оценка стоимости 5% пакета акций предприятия ОАО Монтаж
В
условиях глобального финансового кризиса проявились существенные недостатки в
развитии системы антикризисного управления как экономики в целом, так и
отдельно взятого предприятия. В связи, с этим увеличилось количество
предприятий находящихся на стадии б ...