На заключительном этапе рассчитывается стоимость недвижимости делением чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Второй метод в рамках доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Он более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Этот метод позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости (рис. 9).
Рисунок 9 - Этапы метода дисконтирования денежного потока
Для расчета ДДП необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.
Расчет состоит из пяти этапов.
Первый этап - определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный рок, на который можно. сделать обоснованный прогноз.
Второй этап - прогнозирование величин денежных потоков, требует:
а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, предоставляемой заказчикам о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается несколько видов дохода от объекта: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток после уплаты налогов
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: ЧОД (указывая, что. объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами); чистый поток наличности за вычетам расходов на эксплуатацию, земельного. налога и реконструкцию; облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток так как:
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
денежный паток - показатель достигнутых результатов как для самого. владельца, так и для внешних сторон и контрагентов-клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.
Таким образом:
Денежный поток до уплаты налогов равен ПВД (Потенциальный валовой доход) минус Потери от незанятости и при сборе арендной платы плюс Прочие доходы равно ДВД (Действительный валовой доход) минус ОР (Операционные расходы) минус Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью равно ЧОД минус Капиталовложения минус Обслуживание кредита плюс Прирост кредитов.
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов равен Денежный поток до уплаты налогов минус Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
Третий этап расчёт стоимости реверсии (перепродажи). Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
Четвёртый этап - определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения будущих ожидаемых сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки. Она показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов. Риск - оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.
Читайте также >>>
Оценка экономической эффективности внедрения автоматизированной информационной системы HTControl
Автоматизированные системы управления предприятием необходимы для
оптимизации и повышения эффективности работы управленцев и некоторых других
кадровых служб предприятия. Специалисты утверждают, что управление предприятием
при помощи автоматизированных систем спо ...
Разработка инвестиционного проекта по открытию автозаправочной станции
Предпринимательская
деятельность неизбежно связана с вложением финансов в различные активы
предприятия, которые в обязательном порядке должны осуществляться для
эффективной деятельности.
Любое
имущество (в том числе и деньги), а также имущественные права ста ...