По способу внесения поправки делятся:
процентные - вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи;
стоимостные поправки:
а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 м2), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.) [24, с. 22].
Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.
Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи.
При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. Обычно анализируется четыре показателя
среднеарифметическое значение скорректированных цен;
мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом;
медиана - середина ранжированного числового ряда;
скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.
Если за базу сравнения взяты экономические единицы на основе соотношения дохода и цены продаж, то используется метод валового рентного мультипликатора.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.
Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
(9)
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цiа - цена продажи ;-го сопоставимого аналога;
ПВДiа - потенциальный валовой доход ;-го сопоставимого аналога;
m - количество отобранных аналогов.
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия [24, с. 15].
Основным требованием при применении сравнительного подхода является развитость и активность рынка. При этом оценщик опирается на текущую и ретроспективную информацию, не учитывая будущие доходы. С точки зрения коммерческой недвижимости - это существенный отрицательный фактор. Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходный подход к оценке недвижимости.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки [14, с. 18].
Читайте также >>>
Оценка резервов ООО Натали
Актуальность темы. Переход к рыночной экономике требует от предприятий
повышения эффективности производства, конкурентоспособности продукции и услуг
на основе внедрения достижений научно-технического прогресса, эффективных форм
хозяйствования и управления произ ...
Расчет потребности в водоснабжении, численности городского транспорта и технико-технологического обеспечения
Актуальность
исследований заключается в следующем. Городское хозяйство - это комплекс
расположенных на территории города предприятий, учреждений и организаций,
призванных удовлетворять социально - бытовые потребности проживающего в нем
населения. Оно включает в ...