Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этаны метода остатка для земли:
определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Метод разбивки па участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
определение размеров и количества индивидуальных участков;
расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи [12, с. 52].
После определения стоимости земли можно определить итоговую стоимость объекта недвижимости. Её расчет осуществляется путем прибавления к стоимости строительства прибыли предпринимателя, корректировки на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода (коммерческой недвижимости).
Так же затратный подход слабо учитывает текущую рыночную ситуацию в отличие от сравнительного подхода.
Оценка недвижимости сравнительным подходом.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [24, с. 71].
Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта (рис. 7).
Рисунок 7 - Методы и способы внесения поправок в сравнительном подходе
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.
. Изучаются состояния и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
При изучении рынка необходимо, чтобы сопоставимые объекты относились к одному сегменту рынка, а сделки с ними осуществлялись на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции (время, которое объект находится на рынке), независимости субъектов оценки, инвестиционной мотивации, которая определяется аналогичными мотивами инвестора, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов, степенью износа [14, с. 13].
Читайте также >>>
Равновесная цена. Механизм рыночного равновесия
К
экономике принято относить все, что создано, создается и используется людьми
для обеспечения жизни, получения средств существования. Экономика - хозяйство,
необходимое, чтобы добывать, творить средства существования и поддерживать
необходимые людям условия су ...
Регулирование инвестиционной деятельности
Участники
экономической системы, которыми являются как фирма, так и целая отрасль и
национальное хозяйство в целом - непрерывно нуждаются в ресурсах, которые
жизненно необходимы для создания и расширения, реконструкции или технического
перевооружения основного, ...