Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа методом срока жизни основывается на утверждении что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:
(6)
где Ифиз - износ в процентах (%);
ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ - типичный срок физической жизни;
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом.
Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:
(7)
где Ифиз - износ в процентах (%);
ФЖ - типичный срок физической жизни;
ХВ - хронологический возраст.
Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов.
Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:
долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения);
короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом) [24, с. 49].
Функциональный износ - это потеря стоимости вследствии относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей [21, с. 20].
В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.
Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Он вызывается: недостатками, требующими добавления элементов, недостатками, требующими замены или модернизации элементов, сверхулучшением.
К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.
К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшенный минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке [24, с. 59].
Читайте также >>>
Пути повышения конкурентоспособности производственного предприятия (на примере ООО ПСК Ключ)
Развитие рыночных отношений в России предъявляет новые
требования к качественному уровню управления, характеру решаемых при этом
задач, а также к методам их решения. Это в полной мере относится ко всем
самостоятельно хозяйствующим субъектам. Подходить со старыми ...
Особенности циклического развития современной России
Экономический рост - это не плавный, равномерно совершающийся
подъем. В движении общественного производства есть годы, когда рост общего
объема производства происходит очень быстро, в другие годы - медленнее, иногда
происходит даже спад. Регулярно повторяющиеся ...