Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
. Оценка величины прибыли инвестора.
. Расчет выявленных видов износа.
. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Это можно представить в виде формулы:
Сз = Су + ПИ - И + Сзем (1)
где Сз - стоимость объекта оценки рассчитанная затратным подходом;
Су - стоимость улучшения (здания, сооружения);
ПИ - прибыль инвестора (застройщика);
И - накопленный суммарный износ (физический, функциональный, внешний);
Сзем - стоимость земельного участка.
Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета износа) и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения (рис. 4).
При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Рисунок 4 - Расчёт восстановительной стоимости строительства
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты [37, с. 35].
Выделяют следующие методы определения восстановительной стоимости, в зависимости от целей и необходимой точности расчётов.
Метод количественного анализа требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, фотосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы.
К прямым затратам относятся материалы и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топографическую съемку, согласование с различными службами города и др.
Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.
Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуется определенные знания и навыки, Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков [24, с. 11].
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величин затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (КО - ИНВЕСТ, УПВС и т.д.).
Метод разбивки по компонентам. Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:
(2)
где Су - стоимость строительства улучшения (здания) в целом;- объем j-го компонента;
Сj - стоимость единицы объема;- количество выделенных компонентов здания;- коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта Kn = 1).
Читайте также >>>
Оценка стоимости предприятия ЗАО ПИК-Регион
Актуальность темы исследования обусловлена
значением того, что управление предприятием, основанное на максимизации его
стоимости, является ключевым, поскольку изменение стоимости предприятия за
период, будучи критерием эффективности хозяйственной деятельности, у ...
Расчет затрат предприятия на выполнение программы работ ТО и ТР автопарка с автомобилями ПАЗ-3205 в количестве 255 единиц
В
конце XX столетия и в начале третьего тысячелетия в нашей стране были
радикально преобразованы социальные и экономические устои общества. Изменились
фундаментальные принципы хозяйственной деятельности, поистине революционным
образом преобразованы отношения со ...