LargeEconomic

При рассмотрении подходов к оценке недвижимости необходимо дать определение самой оценки.

Оценка недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости недвижимости и процесс её определения на основе принятых стандартов оценки, базируясь на принципах оценки недвижимости, на конкретную дату. Процедура оценки недвижимости - совокупность приёмов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчётов стоимости имущества и оформление результатов оценки [26, с. 85].

На сегодняшний день теория оценки располагает тремя базовыми подходами к оценке стоимости: затратный, сравнительный и доходный, которые, в свою очередь могут содержать различные методы (рис. 3).

Суть подходов состоит в следующем.

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание) оцениваемых улучшений со времени эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования» [33, с. 56].

Рисунок 3 - Подходы и методы оценки недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Сравнительный подход представлен двумя методами: сравнительного анализа продаж и методом на основе валового рентного мультипликатора.

Согласно методу сравнительного анализа продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. Метод валового рентного мультипликатора основан на сравнении отношений цен продажи аналогов к арендным рыночным ставкам.

Разница между этими подходами заключается в используемых единицах сравнения. В методе сравнительного анализа продаж используются физические единицы сравнения (например, цена за 1 м2), а в методе валового рентного мультипликатора экономические.

Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

В рамках доходного подхода возможно применения одного из двух методов: прямой капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различают эти методы лишь способом преобразования доходов.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков - доход от её предполагаемого использования за ряд лет, а также выручку от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода [35, с. 69].

При оценке объекта недвижимости оценщик должен применить все три подхода или обосновать отказ от применения.

После определения стоимости тремя подходами оценщик согласует полученные результаты с помощью весовых коэффициентов и выводит итоговую стоимость. У каждого подхода есть свои сильные и слабые стороны, которые необходимо учитывать при оценке. Поэтому необходимо рассмотреть методики расчета в рамках каждого подхода более подробно.

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [35, с. 98].

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Читайте также >>>

Оценка инвестиционной привлекательности проектов
Производственная база дорожного строительства имеет коренные отличия от производственных баз других видов строительства: во-первых, ее предприятия находятся в основном на балансе дорожно-строительных предприятий, во-вторых, с линейным строительством автомобильн ...

Разработка годового бизнес-плана организации связи
В условиях быстрых изменений в экономике очень важно своевременно принимать соответствующие меры реагирования. Неоценимую помощь здесь оказывает планирование, позволяющее проанализировать весь комплекс будущих операций бизнеса. Именно на основе планирования да ...