LargeEconomic

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

Поправка не вносилась, так как сравниваемые сделки были совершены менее 1 месяца от даты сделки.

2. Местоположение

Поправки на местоположение не вводятся, так как все объекты находятся в одном городе.

3. Площадь земельного участка

Поправки вводятся в зависимости от площади участков. Поправка не вводилась относительно объекта №1, так как он имеет равную площадь с оцениваемым. Для объекта №2 - 3% со знаком «-» ; №3 - 2% со знаком «-».

4. Рельеф участка

Поправка не вводилась, так как все объекты имеют ровный рельеф участка.

5. Расстояние от центра

Поправки не вводятся, так как все объекты равноудалены от центра города.

Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых участков. Скорректированная цена приведена в табл. 10:

Таблица 10 - Стоимость земельных участков с учетом корректировок.

земельный участок оценка износ

Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка вычисляется с помощью средней арифметической:

(610 000 + 658 500 + 629 400) / 3 = 632 633 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом составляет 632 633 рубля.

Применение доходного подхода к оценке земельного участка.

Для оценки стоимости земельного участка воспользуемся методом техники остатка для земли (земельного участка).

Этап 1. Определим чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом. Для этого необходимо рассчитать текущую стоимость дома и коэффициент капитализации для него же.

Текущая стоимость жилого дома равна 1 460 500 руб. (была рассчитана затратным подходом).

Ставку капитализации для жилого дома рассчитаем, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Ставка рефинансирования на апрель 2012 года установлена ЦБ РФ на уровне 8,00% годовых. С учетом этого можно принять планируемый доход на инвестиции равный ставке долгосрочного депозитного вклада 16% годовых. Планируемый доход на инвестиции примем равным ставке долгосрочного депозитного вклада. Срок экономической жизни объекта оценки примем равным 5 годам.

Находим коэффициент капитализации для жилого дома:

% + (100% / 5) = 36%

Определим чистый операционный доход, приносимый домом:

Узд=,1 Стек Rзд

где Узд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; Стек - текущая стоимость зданий и сооружений;

Rзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Таким образом, чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом, составит: 525 780 рублей.

У3д = 1 460 500 х 0,36 = 525 780 руб.

Этап 2. Определим потенциальный валовой доход (ПДВ). Расчет ПДВ произведем, исходя из предположения, что жилой дом общей площадью 63,5 м2 и земельный участок - 750 м2, сданы в аренду.

Стоимость арендной платы жилого дома за год без учета коммунальных расходов) определим по следующей формуле:

А = БхSх12,

где Б - базовая ставка арендной платы за 1 м ; S- площадь дома.

Стоимость аренды жилого дома (без учета коммунальных расходов) за год равна 82 844 рубля.

А = 131 х 52,7 х 12= 82 844 руб.

В силу того, что оцениваемый земельный участок можно использовать преимущественно только в качестве огородного хозяйства, то и прогнозировать доход от данного земельного участка можно только на период ведения огороднических работ, то есть в среднем на 5 месяцев. Стоимость арендной платы земельного участка за год определим по следующей формуле:

Азем= Аб х Sзем х5

где Аб - базовая ставка арендной платы за 1 м ;

Sзем _ площадь земельного участка.

Стоимость арендной платы земельного участка равна 22 500 рублей:

Азем = 6 х 750 х 5 = 22 500 руб.

Общую стоимость аренды в год (ПДВ) определим по формуле:

ПВД=А+ Азем - Рэк

где А - арендная плата без эксплуатационных расходов для жилого дома; Азем _ арендная плата для земельного участка;

Читайте также >>>

Планирование фонда заработной платы
В современной отечественной экономической литературе совокупные издержки работодателя на оплату труда обозначаются термином «фонд заработной платы». Фонд оплаты труда является неотъемлемой частью финансовой системы предприятия. Планирование фонда оплаты труда - не ...

Оценка экономической эффективности внедрения автоматизированной информационной системы HTControl
Автоматизированные системы управления предприятием необходимы для оптимизации и повышения эффективности работы управленцев и некоторых других кадровых служб предприятия. Специалисты утверждают, что управление предприятием при помощи автоматизированных систем спо ...