-й этап. Выбор и обоснование подходов и методов оценки.
Применение затратного подхода к оценке земельного участка.
Для Определения оценки стоимости земельного участка с построенным на нем зданием и построек будет использован метод выделения или изъятия, сочетающий в себе два подхода (затратный и сравнительный). http://www.mozhaysk.ru/index.php?tp=repl04&id=1730
Этот метод предусматривает вычитание восстановительной стоимости здания за минусом износа из общей рыночной стоимости цены объекта недвижимости, которая определяется методом прямого сравнения продаж.
Этап 1. Определяем рыночную стоимость земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.
Шаг 1. Выявление фактических продаж индивидуальных жилых домов с земельными участками.
Таблица 3 - Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками.
|
Параметры |
Объект оценки |
Сопоставимые объекты недвижимости | ||
|
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 | ||
|
Дата сделки (в месяцах) |
Менее 1 |
2 1 |
Менее 1 | |
|
Местоположение |
г. Нижний ч. Тагил |
г. Нижний Тагил |
г. Нижний Тагил' |
г. Нижний Тагил |
|
Год постройки |
1972 |
1974 |
1970 |
1973 |
|
Площадь земельного участка, м2 |
750 |
810 |
600 |
770 |
|
Общая площадь жилого дома, м2 |
63,5 |
69 |
57,6 |
60,3 |
|
Материал стен |
Бревна |
Бревна |
Бревна |
Бревна |
|
Инженерное оборудование |
1- индивидуальный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет |
1 - индивидуальный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет |
1- индивидуальный источник 2-индивидуаль-ный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет |
1- индивидуальный источник 2-индивидуальный источник 3-выгреб 4-есть 5-нет |
|
Качество постройки |
Среднее |
Среднее |
Среднее |
Среднее |
|
Рыночная цена объекта, руб. |
1,380,000 |
1,250,000 |
1,340,000 | |
Шаг 2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
Таблица 4 - Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс.руб.
|
Параметры корректировки |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
|
К дате сделки |
0 |
+39,600 (4,0%) |
0 |
|
К году постройки |
- 18,000 (1,5%) |
+ 9,900 (1,0%) |
- 10,000 (1,0%) . |
|
К площади земельного участка |
- 10,800 (0,9%) |
+ 1,980 (0,2%) |
- 5,000 (0,5%) |
|
На этажность |
0 |
0 |
0 л |
|
Общая корректировка |
-28,800 (2,4%) |
+ 51,480 (5,2%) |
-15,000 0,5%)\ |
Читайте также >>>
Разработка мероприятий по снижению себестоимости и увеличению прибыли
В условиях рыночной экономики основой
экономического развития общества является прибыль - важнейший показатель
эффективности работы организации и источник ее жизнедеятельности.
Прибыль - это денежное выражение основной части
денежных накоплений, создаваемых п ...
Основы статистики
Понятие
статистики как науки и история её возникновения и развития
О
статистике слышали все. К этому слову мы так привыкли, что часто и не
задумываемся, а знаем ли мы, собственно, что это за наука, как и не
задумываемся над смыслом многих ежедневно употребл ...