LargeEconomic

Этап 6. Определим остаток чистого операционного дохода, относимого к земле; для чего из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к жилому дому.

Остаток чистого операционного дохода вычисляется так: -

Узем-У-Узд

где У - общий чистый операционный доход;

Узд - чистый операционный доход, относимый к дому.

Таким образом, чистый операционный доход для земли будет равен: Узем = 587 553 - 525 780 = 61 773 руб. Этап 7. Рассчитываем остаточную стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

зем= Узем / Rзем

где Узем ~ остаточная стоимость земли;

Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земли будет равен ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается. Коэффициент капитализации для земли будет 0,9, отсюда:

Узем = 61 773 / 0,1 = 617 728 руб.

Стоимость земельного участка, определенная доходным подходом, составляет 617 728 рублей.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки земельного участка можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для объектов с незначительным износом.

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на них слишком полагаться.

2. Сравнительный подход является относительно простым. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройки. Однако необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Недостаток метода состоит в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитываем весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, которые представлены в табл. 16.

Таблица 16 - Расчет весовых коэффициентов, %.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

Таблица 17 - Расчет итоговой стоимости земельного участка.

Читайте также >>>

Расчет производственной программы автомобильного парка
Автомобильный транспорт развивается количественно и качественно бурными темпами. В настоящее время ежегодный прирост мирового парка автомобилей равен 10 - 12 млн. единиц, а его численность - более 350 млн. единиц. Каждые четыре из пяти автомобилей общего мирово ...

Разработка и управление проектом по обновлению оборудования на ОАО Завод Молот
Некоторые руководители характеризуют управление проектами как форму современного искусства, произвольный набор идей и принципов, позволяющих преодолевать возникающие по ходу дела трудности и успешно завершать проект. Основная предпосылка этого состоит в том, ...