Этап 6. Определим остаток чистого операционного дохода, относимого к земле; для чего из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к жилому дому.
Остаток чистого операционного дохода вычисляется так: -
Узем-У-Узд
где У - общий чистый операционный доход;
Узд - чистый операционный доход, относимый к дому.
Таким образом, чистый операционный доход для земли будет равен: Узем = 587 553 - 525 780 = 61 773 руб. Этап 7. Рассчитываем остаточную стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:
зем= Узем / Rзем
где Узем ~ остаточная стоимость земли;
Rзем - коэффициент капитализации для земли.
Коэффициент капитализации для земли будет равен ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается. Коэффициент капитализации для земли будет 0,9, отсюда:
Узем = 61 773 / 0,1 = 617 728 руб.
Стоимость земельного участка, определенная доходным подходом, составляет 617 728 рублей.
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки земельного участка можно сделать следующие выводы:
1. Затратный подход полезен в основном для объектов с незначительным износом.
В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на них слишком полагаться.
2. Сравнительный подход является относительно простым. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройки. Однако необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Недостаток метода состоит в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта.
С учетом вышеизложенного рассчитываем весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, которые представлены в табл. 16.
Таблица 16 - Расчет весовых коэффициентов, %.
|
Показатели |
Затратный |
Сравнительный |
Доходный |
|
подход |
подход |
подход | |
|
Достоверность информации |
35 |
35 |
30 |
|
Полнота информации |
30 |
35 |
35 |
|
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
30 |
40 |
30 |
|
Способность учитывать размер, местоположение, объекта |
35 |
30 |
35 |
|
Весовые показатели достоверности метода оценки |
0,30 |
0,35 |
0,35 |
Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.
Таблица 17 - Расчет итоговой стоимости земельного участка.
|
Метод оценки |
Стоимость, руб. |
Весовой коэффициент |
Итоговая стоимость, руб. |
|
Затратный |
627 920 |
0,35 |
219 772 |
|
Сравнительный |
632 633 |
0,35 |
221 422 |
|
Доходный |
617 728 |
0,30 |
185 318 |
|
Итоговая стоимость, руб. |
626 512 | ||
Читайте также >>>
Разработка мероприятий по снижению себестоимости и увеличению прибыли
В условиях рыночной экономики основой
экономического развития общества является прибыль - важнейший показатель
эффективности работы организации и источник ее жизнедеятельности.
Прибыль - это денежное выражение основной части
денежных накоплений, создаваемых п ...
Особенности инфляционных процессов
Одним из наиболее важных макроэкономических процессов является инфляция.
Последствия данного феномена влияют на все сферы социально-экономической жизни
страны. Если ранее инфляция носила эпизодический характер, то в последние
десятилетия эта проблема стала злобо ...