Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу сведен в таблицу 9.
Приведем расшифровку некоторых величин, используемых в таблице 10.
Арендная ставка
В расчетах рыночная арендная ставка взята из исходных данных. Она сформировалась на основе рынка аренды в г. Кмерово и составила 300 руб. за м2 .
Потенциальный валовой доход (ПВД)
Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по наиболее вероятной арендной ставке.
Затраты нулевого периода
Затраты нулевого периода это минимальные затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном раине, без дополнительных затрат.
Ставка капитализации
Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и без рисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К без рисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:
- на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;
- на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;
- на низкую ликвидность.
Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и без рисковой ставки.
В качестве без рисковой ставки дохода взята ставка по Российским евробондам (15%). Таким образом, без рисковая ставка равна 15% годовых. По мнению оценщика, дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к без рисковой ставке равен 3%. Дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями принимаем равным 3%. В случае необходимости, продажа данного здания займет достаточно длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала равна 5% (1/20).
На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.
Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации. Таблица 9.
|
Составляющие коэффициента капитализации |
Значение параметра |
|
Безрисковая процентная ставка, % |
15 |
|
Компенсация за риск вложения в недвижимость, % |
3 |
|
Компенсация за низкую ликвидность, % |
3 |
|
Расходы на инвестиционный менеджмент, % |
2 |
|
Ставка возврата капитала, % |
5 |
|
Ставка капитализации, % |
25 |
|
Коэффициент капитализации |
0,25 |
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Таблица 10.
|
Значение |
Показатели |
|
Общая площадь, кв.м. |
502,9 |
|
Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в мес. |
480 |
|
Количество месяцев в году. |
12 |
|
Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды нежилых встроенных помещений в год, руб. |
2 896 704 |
|
Потери от незанятости, % |
10 |
|
Сумма потерь от незанятости, руб. |
289 670 |
|
Действительный валовый доход в год, руб. |
2 607 034 |
|
Операционные расходы, руб., в т. ч.: |
519 408,58 |
|
Условно-постянные расходы: | |
|
Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости объекта) |
66 000 |
|
Страхование недвижимости (0,2% от остаточной стоимости объекта) |
6 000 |
|
Условно-переменные расходы (11% от ПВД) |
318 637,44 |
|
Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости) |
128 771,14 |
|
Чистый операционный доход, руб. |
2 087 625,42 |
|
Коэффициент капитализации |
0,25 |
|
Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб. (округленно) |
8 350 502 |
Читайте также >>>
Разработка мероприятий по повышению эффективности деятельности предприятия на основе стратегического анализа
В
период формирования рыночных отношений в России происходит коренное
преобразование экономики страны, каждой отрасли, каждого предприятия. В этих
сложных условиях, как никогда важно и необходимо повышать научную
обоснованность разрабатываемых решений, по ...
Особенности макроэкономического равновесия в России
Ключевой
проблемой экономической теории и экономической политики любого государства
является макроэкономическое равновесие, поэтому рассмотрение этой проблемы
имеет первостепенное значение как с теоретической, так и с практической точек
зрения. Рассмотренная в ...