Среднеарифметическую ставку рассчитываем по формуле:
(С1 + С2 +Сn )/n
где:С1,2, n - арендная плата за 1м2 рыночных аналогов, n-количество объектов аналогов.
При подборе для сравнения аналогичных предложений к аренде учитывалось:
· Местоположение: все сравниваемые объекты расположены в удаленности от центра города;
· Транспортная доступность;
· Условия аренды: контракт сроком на 1 год
· Физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степей изношенности объекта);
· Наличие парковки.
Расчет рыночной стоимости объект оценки доходным подходом.
|
Значение |
Показатели |
|
Общая площадь, кв.м. |
300 |
|
Ставка арендной платы за 1кв.м. площади помещений, руб. в мес. |
330 |
|
Количество месяцев в году |
12 |
|
Потенциальный валовый доход в год, руб |
1 188 000 |
|
Недополученные по арендным платежам, % |
10 |
|
Недополученные по арендным платежам, руб/год |
118 800 |
|
Действительный валовый доход в год, руб |
1 069 200 |
|
Операционные расходы, руб., в т.ч.: |
383 866 |
|
Условно постоянные расходы: |
232 065 |
|
Условно-переменные расходы( 11% от ПВД) |
130 680 |
|
Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости) |
21 121,7 |
|
Чистый операционный доход, руб |
685 334 |
|
Коэффициент капитализации |
0,215 |
|
Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб |
3 187 600 |
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.
Характер использования недвижимости для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.
Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.
Читайте также >>>
Развитие моногородов в мире
Самые развитые страны в период последнего кризиса поняли, что из него не
выйти, если не будет мирового планирования. Удержаться от банкротства и
минимизировать последствия кризиса сумели те крупные фирмы, средние и мелкие
предприятия, которые планировали свое пр ...
Оценка экономики предприятия на примере ОАО АФК Система
Инвестиционная
деятельность - это вложение инвестиций и совокупность практических действий по
реализации инвестиций.
Оценка
эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия
инвестиционного решения, от результатов которого в значительн ...