Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.
Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.
Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.
Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В данном отчете был применен метод прямой капитализации.
Анализ доходов и расходов
Доходы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентной ее занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно величины и изменения арендных ставок и других источников дохода.
Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧОД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а напротив служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредитов (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.
Расходы.
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на следующие виды:
условно-постоянные расходы или издержки;
условно-переменные или эксплуатационные расходы;
расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление; коммунальные расходы; расходы на уборку, расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К этой статье расходов не относят косметический ремонт, так как его проводит обычно арендатор за свои средства.
Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.
Читайте также >>>
Оценка экономики предприятия на примере ОАО АФК Система
Инвестиционная
деятельность - это вложение инвестиций и совокупность практических действий по
реализации инвестиций.
Оценка
эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия
инвестиционного решения, от результатов которого в значительн ...
Расчет затрат на изготовление детали Кронштейн. Технологический процесс механической обработки
В
современных рыночных условиях хозяйствования экономика машиностроения на
российских предприятиях ведущей отрасли промышленности базируется на основных
вопросах экономических отношений предприятий в условиях постоянно возрастающей
конкурентной среды в рамках м ...