Примечание: наибольшие удельные веса присвоены первому и третьему объектам аналогам, так как они в большей степени схожи по всем характеристикам с объектом оценки.
Таким образом, рыночная стоимость торгового помещения, определенная сравнительным подходом равна: 2 635 212 рубля.
Оценка рыночной стоимости доходным подходом
Оценка имущества по доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности являлся принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за имущество больше, чем затраты на приобретение другого имущества, способного приносить аналогичный доход.
Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта оценки, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течении будущих, лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. сдачи объекта в аренду или размещении на его территории доходного бизнеса.
Характер использования объекта оценки для аренды берется исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.
Стоимость объекта можно определить либо методом прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных потоков денежных средств (ПДС).
Метод капитализации позволяет на оснований данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доход приносящего объекта.
В данной работе для определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиками применен метод прямой капитализации.
Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.
Основные этапы процедуры оценки:
. Оценка потенциального валового дохода для первого года начиная с даты оценки, им основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации, оцениваемой недвижимости основывается на апатите фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, а включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта по формуле:
С=Д/К (5)
где Д - чистый операционный доход,
К - ставка капитализации.
При оценке по доходному подходу возникают вопросы, связанные с недостоверностью данных, неопределенностью данных, касающихся текущей доходности недвижимости. Здесь существует несколько источников ошибок:
· высокая изменчивость показателей доходности;
· неустойчивость ставок по финансовым инструментам;
· неустойчивость параметров налоговой системы;
· изменяющийся уровень текущей инфляции.
Все перечисленные проблемы делают расчеты подоходному подходу вероятностным расчетом.
Определение ставки капитализации.
Доход от объекта недвижимости включает две основные составляющие; доход на каптал возврат капитала. Доход на капитал является необходимой компенсацией, получаемой инвестором ценность денег, отдаваемых в долг. Величина компенсации зависит от времени, риска и других условий при которых сделаны инвестиции.
Читайте также >>>
Оценочное предприятие ООО УралИнформКонсалтинг
Рынок
недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами -
строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду
дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья.
Без
чего было бы невозможно ...
Расчет показателей экономической деятельности в РФ
Задание
1. Построить сводные национальные счета:
- Производства
- Образования
доходов
- Распределения
первичных доходов
- Вторичного
распределения доходов
- Использования
располагаемого дохода
- Операций с
капиталом
- ...