Иф = (Ук ´ Ик) / 100, (1)
где Ук ´ Ик - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.
Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки. Износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость объекта.
И = (ПВС * % износа) / 100%, (2)
где: И- физический износ объекта, руб.
ПВС - восстановительная стоимость объекта, руб.
% износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.
Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.
% износа = Ф / Н * 100% (3)
где: % износа - физический износ объекта, %;
Ф - фактический срок службы объекта (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;
Н - нормативный срок службы объекта (лет).
В данной курсовой работе я рассчитала физический износ оцениваемого объекта с использованием разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения.
Функциональный износ (ИФУНК)
объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:
1. недостатками, требующими добавления элементов;
2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
. недостатками, требующими удаления элементов.
Оцениваемый объект построен в 1970 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального износа принята 0%.
Внешний износ (ИВН)
характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешний износ для объекта оценки не выявлен.
Величина суммарного износа определяется по формуле:
ИСУМ = (1 - (1 - ИФИЗ / 100) * (1 - ИФУНК / 100) * (1 - ИВН / 100) (4)
Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице № 5
Таблица 12 Расчет физического износа объекта оценки
|
Наименование конструктивных элементов здания |
Удельный вес конструктивных элементов, % |
Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки |
Удельный износ, % по состоянию на дату оценки. |
|
Фундаменты |
6 |
15 |
0,9 |
|
Стены, перегородки |
34 |
25 |
8,5 |
|
Полы |
6 |
30 |
1,8 |
|
Металлоконструкции |
3 |
20 |
0,6 |
|
Перекрытия |
15 |
15 |
2,25 |
|
Отделочные работы |
9 |
25 |
2,25 |
|
Кровля и крыша |
2 |
30 |
0,6 |
|
Проемы |
7 |
30 |
2,1 |
|
Инженерные системы |
15 |
25 |
3,75 |
|
Прочее |
3 |
30 |
0,9 |
|
Итого: |
100 |
23,65 |
Читайте также >>>
Оценка объекта недвижимости в г. Альметьевске
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации
определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов
все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной
экономики.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта неп ...
Оценка стоимости 5% пакета акций предприятия ОАО Монтаж
В
условиях глобального финансового кризиса проявились существенные недостатки в
развитии системы антикризисного управления как экономики в целом, так и
отдельно взятого предприятия. В связи, с этим увеличилось количество
предприятий находящихся на стадии б ...