Прогноз
До конца года дефицит торговых площадей усилится, что спровоцирует дальнейший рост ставок аренды в качественных объектах в размере 5-7%.
В ответ на запрет строительства в пределах ТТК девелоперы будут осваивать удаленные жилые районы, бывшие промзоны и другие территории для развития, собственники существующих объектов уже сейчас рассматривают возможность их реконструкции с целью увеличения площади.
Единственным крупным объектом, анонсируемым к строительству за исследуемый период, стал ТРЦ на 19-м км МКАД площадью 130 000 кв. м. В то же время активизируется тенденция строительства торговых центров, рассчитанных на целевую аудиторию ближайших жилых районов, в т.ч. ТЦ на Профсоюзной ул., Парковой ул., ТРЦ «МЦ». Концепцию районных торговых центров осваивают и профессиональные девелоперы жилой недвижимости - группа ПИК планирует объединить нежилые помещения в составе своих жилых комплексов в полноценный ТЦ, компания YIT заявила о развитии площадок под строительство ТЦ в Подмосковье
Таблица 2
|
№п/п |
Параметр |
Значение параметра |
Источник информации |
Компания,на которую идет ссылка |
|
Курс долл.СШАна 27.10.2011 |
30,5732 |
www.cbr.ru | ||
|
1 |
Площадь общая, кв.м |
200 000 |
Данные из проекта | |
|
2 |
Площадь полезная,кв.м |
121 000 | ||
|
3 |
Площадь торговой части здания,кв.м |
70 000 | ||
|
4 |
Площадь парковки подземной,кв.м |
51 000 | ||
|
Количество машиномест,шт |
2 550 | |||
|
Средняя площадь машиноместа,кв.м |
20 | |||
|
6 |
Стоимость строительства,руб./кв.м |
30 000 | ||
|
7 |
Общая стоимость строительства объекта недвижимости,руб |
6 000 000 000 | ||
|
8 |
Состав структуры финансирования | |||
|
Собственные,% |
70 |
4 200 000 000 | ||
|
Привлеченные,% |
15 |
900 000 000 | ||
|
Заемные,% |
15 |
900 000 000 | ||
|
Срок погашение кредита, лет |
3 | |||
|
Процентная ставка,% |
20 |
0,2 | ||
|
Кредит взят под простые проценты | ||||
|
Ежегодные выплаты без учета процентной ставки,руб |
300 000 000 | |||
|
Выплаты по первому году, с учетом % по кредиту |
1 080 000 000 | |||
|
Выплаты по второму году, с учетом % по кредиту |
1 260 000 000 | |||
|
Выплаты по третьему году, с учетом % по кредиту |
1 440 000 000 | |||
|
9 |
Уровень вакантных площадей до прихода УК,% |
8 | ||
|
10 |
Уровень вакантных площадей после прихода УК, % |
5 | ||
|
11 |
Базовая арендная ставка до прихода УК,долл.США/кв.м/год | |||
|
Якоря |
250 | |||
|
Зона развлечений |
190 | |||
|
Зона фудкорта |
2400 | |||
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
2000 | |||
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
2900 | |||
|
Для парковочного машиноместа |
400 | |||
|
12 |
Базовая арендная ставка до прихода УК,руб./кв.м/год. | |||
|
Якоря |
7 643,30 | |||
|
Зона развлечений |
5 808,91 | |||
|
Зона фудкорта |
73 375,68 | |||
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
61 146,40 | |||
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
88 662,28 | |||
|
Для парковочного машиноместа( за машиноместо в год) |
12 229,28 | |||
|
13 |
Уровень изменения арендных ставок после прихода УК %(-) |
5 |
0,05 | |
|
14 |
Базовая арендная ставка после прихода УК% | |||
|
Якоря |
7 261,14 | |||
|
Зона развлечений |
5 518,46 | |||
|
Зона фудкорта |
69 706,90 | |||
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
58 089,08 | |||
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
84 229,17 | |||
|
Для парковочного машиноместа (за машиноместо в год) |
12 229,28 | |||
|
15 |
Прогноз повышения арендных ставок |
10 |
Данные анализа рынка | |
|
16 |
Эксплуатационные расходы,долл.США/кв.м/год |
175 | ||
|
Эксплуатационные расходы до прихода УК,руб/кв.м/год |
5350,31 | |||
|
Уровень изменения эксплуатационных расходов после прихода УК,%(-) |
20 |
0,2 | ||
|
Эксплуатационные расходы после прихода УК,руб/кв.м/год |
4280,248 | |||
|
Расчет дененжного потока до прихода УК | ||||
|
№п/п |
Параметр |
1-й год |
2-й год |
3-й год |
|
Площадь полезная, кв.м |
121000 |
121000 |
121000 | |
|
Площадь торговой части здания, кв.м |
70000 |
70000 |
70000 | |
|
Якоря |
38000 |
38000 |
38000 | |
|
Зона развлечений |
3000 |
3000 |
3000 | |
|
Зона фудкорта |
2500 |
2500 |
2500 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
17000 |
17000 |
17000 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
9500 |
9500 |
9500 | |
|
Площадь парковки подземной,кв.м |
51000 |
51000 |
51000 | |
|
Прогноз повышения арендных ставок | ||||
|
для торговых центров |
0 |
5 |
5 | |
|
для парковочных мест |
0 |
3 |
3 | |
|
Арендные ставки,руб./кв.м./год | ||||
|
Якоря |
7 643,30 |
8 407,63 |
9 248,39 | |
|
Зона развлечений |
5 808,91 |
6 389,80 |
7 028,78 | |
|
Зона фудкорта |
73 375,68 |
80 713,25 |
88 784,57 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
61 146,40 |
67 261,04 |
73 987,14 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
88 662,28 |
97 528,51 |
107 281,36 | |
|
Для парковочного машиноместа(за машиноместо в год) |
12 229,28 |
12 840,74 |
13 868,00 | |
|
1 |
Потенциальный валовый доход(ПВД), руб |
2 404 276 448,00 |
2 643 144 859,60 |
2 906 804 467,62 |
|
От торговой части |
2 373 091 784,00 |
2 610 400 962,40 |
2 871 441 058,64 | |
|
Якоря |
290 445 400,00 |
319 489 940,00 |
351 438 934,00 | |
|
Зона развлечений |
17 426 724,00 |
19 169 396,40 |
21 086 336,04 | |
|
Зона фудкорта |
183 439 200,00 |
201 783 120,00 |
221 961 432,00 | |
|
Для торговых центров(600-1000кв.м) |
1 039 488 800,00 |
1 143 437 680,00 |
1 257 781 448,00 | |
|
Для торговых центров(100-500кв.м) |
842 291 660,00 |
926 520 826,00 |
1 019 172 908,60 | |
|
от подземной парковки |
31 184 664,00 |
32 743 897,20 |
35 363 408,98 | |
|
Недозагрузка торговой части,% |
7,00 |
5,00 |
4,00 | |
|
2 |
Действительный валовый доход (ДВД),руб. |
2 238 160 023,12 |
2 512 624 811,48 |
2 791 946 825,27 |
|
От торговой части |
2 206 975 359,12 |
2 479 880 914,28 |
2 756 583 416,29 | |
|
От подземной парковки |
31 184 664,00 |
32 743 897,20 |
35 363 408,98 | |
|
3 |
Эксплуатационные расходы,руб |
1 070 062 000,00 |
1 070 062 000,00 |
1 070 062 000,00 |
|
4 |
Чистый операционный доход,руб. |
1 168 098 023,12 |
1 442 562 811,48 |
1 721 884 825,27 |
|
5 |
Выплаты по обслуживанию долга |
1 080 000 000,00 |
1 260 000 000,00 |
1 440 000 000,00 |
|
6 |
Чистый валовый доход,руб. |
88 098 023,12 |
182 562 811,48 |
281 884 825,27 |
|
7 |
Налого на прибыль,24% |
21 143 525,55 |
43 815 074,76 |
67 652 358,06 |
|
8 |
Чистый доход,руб. |
66 954 497,57 |
138 747 736,72 |
214 232 467,21 |
Читайте также >>>
Основы управления материальными ресурсами предприятий
Развитие рыночной системы с ее повышенными требованиями к процессу
формирования конечных результатов, дифференциация интересов пользователей
финансовой информации, вызывают необходимость пересмотра традиционного порядка
отражения фактов хозяйственной деятельност ...
Реализация предпринимательской идеи создания ОАО НПО ЭТАЛ
Экономический анализ деятельности предприятия ОАО «НПО «ЭТАЛ»
Общая характеристика предприятия ОАО «НПО
«ЭТАЛ»
НПО «ЭТАЛ» - один из крупнейших производителей электротехнической
продукции в странах в Украине.
ОАО “НПО «ЭТАЛ» основано согласно с решен ...