Этап 2 разработка стратегии и программы управления ОН
Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления объектом недвижимости. По сути, она представляет собой бизнес план, программа деятельности управляющего описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продажи, рынок на которые эти услуги нацелены, планируемые финансовые результаты и так далее. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.
Мероприятия, которые вводит УК, уменьшения уровня вакантных площадей с 7% до 5%, соответственно это введет к уменьшению арендной ставки, но уменьшилось число недозагрузки и увеличения прибыли.
Определение субъекта объекта недвижимости
Для своего объекта недвижимости, я выбрала внешние управления, то есть с привлечением профессиональной компании. Управляющей компанией является «Zeppelin».
Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости.
При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:
ü Получение постоянного дохода
ü Повышение стоимости объекта недвижимости
ü Защита от инфляции
Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.
Основные задачи Управляющей Компании:
ü Обеспечение стабильного дохода
ü Выполнение планов сбора арендной платы по объекту
ü Обеспечение максимально эффективного использования арендных площадей, включая подбор новых арендаторов
ü Создание и оптимизация дополнительных источников дохода от использования объекта
ü Создание привлекательной среды для потребителей услуг
ü Высокое качество предоставляемых услуг
ü Создание атмосферы чистоты и безопасности
ü Создание комфортных условий - обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение)
Форма сотрудничества с управляющей компанией - полное доверительное управление.
Выбор наиболее эффективного использования
НЭИ - одно из ключевых понятий в сфере экономики и управления недвижимостью. Смысл управления сводится к тому, чтобы при управлении через выбор варианта использование объекта выйти на наилучший вариант использования объекта и максимально эффективно реализовать этот вариант( 4 варианта НЭИ).
Три основных этапа процедуры выбора НЭИ:
.Составление перечня возможных вариантов использования ОН.
.Определение нескольких максимально прибыльных вариантов.
.Определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.
На в 2 этапе НЭИ проводится проверка соответствие всех рассматриваемых вариантов использования 4 критерий:
) Быть законодательно разрешенным.
)Быть физически осуществимым.
)Быть управленчески возможным.
) Быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.
На 3 этапе для каждого из оставшихся вариантов готовится долгосрочный бюджет управления по результатам анализа, которым выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника.
Выбранный вариант НЭИ текущее использование ОН - торгово-развлекательного центра «Гагаринский» (суперрегиональный).
Определения стратегии управления. Составления программы управления
Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления ОН. По сути, она представляет собой бизнес план, программу деятельности управления. Описывает ОН планируемых услуг по аренде или продаже, рынок, на который эти услуги нацелены. Планируемые финансовые результаты и так далее, программы характерные основы стратегии управления и обеспечивая оценку конкурентно способным объектам на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.
Таблица 3. Программа по управления объектом недвижимости ТЦ «Гагаринский»
|
параметр |
значение параметра |
|
Адрес объекта недвижимости (ОН) |
улица Вавилова, дом 3 |
|
тип ОН |
торгово-развлекательный центр |
|
цель программы |
Разработка концепции управления объектом недвижимости с учетом выбранной стратегии развития или предложение альтернативной стратегии развития |
|
срок реализации проекта |
3 года |
|
правовой статус ОН |
юридически чистый объект |
|
краткое описание объекта |
« ТРЦ Гагаринский» - торгово-развлекательное здание, общей площадью 200000 м2 |
|
заключение о тех. состояние ОН |
никаких технических нарушений на данный момент не было |
|
фактическое исполнение ОН на дату выполнения работы |
сдача помещений в аренду |
|
имеющиеся ограничения по исполнению ОН |
ограничений нет |
|
результаты маркетинговых исследований |
в дальнейшем этот объект будет очень востребован, так как будет приносить большие доходы |
|
НЭИ |
оставить все как есть |
|
стратегия управления ОН |
внешнее управление |
|
основные мероприятия по управлению ОН |
управление взаимодействием с арендаторами по техническому обслуживанию и эксплуатации, получение периодического дохода и его максимизацию и т.д. |
|
сводная таблица доходов и расходов |
см Таблица №2 |
|
величина чистой стоимости будущих доходов |
см Таблица №4 |
Читайте также >>>
Расчет экономических показателей РУЭС на планируемый год
При формировании рыночных отношений предприятие становится важнейшим
элементом рыночной системы, поэтому в современных условиях хозяйствования
требуется переосмысление форм и методов ведения экономики предприятия.
Ключевой задачей предприятия является формиров ...
Расчет производственной программы автомобильного парка
Автомобильный
транспорт развивается количественно и качественно бурными темпами. В настоящее
время ежегодный прирост мирового парка автомобилей равен 10 - 12 млн. единиц, а
его численность - более 350 млн. единиц. Каждые четыре из пяти автомобилей
общего мирово ...