Доходный подход предполагает, что для объектов аналогичного типа недвижимости на рынке имеется активный спрос на долгосрочную аренду, обеспечивающий долгосрочное поступление арендного дохода.
Доходный подход при оценке недвижимости включает следующие этапы:
прогнозирование будущих доходов;
капитализация будущих доходов.
Стоимость объекта оценки определяется из выражения:
С = ЧОД / R (26)
где ЧОД - чистый операционный доход;- коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход (ЧОД) равен эффективному валовому доходу (ЭВД) за вычетом операционных расходов за год.
ЧОД = ЭВД - расходы (27)
ЭВД - это потенциальный валовый доход (ПВД), уменьшенный на вакансии, недобор платежей и прочие расходы (потери от недоиспользования).
ЭВД = ПВД - потери от недоиспользования (28)
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, приносимый недвижимостью при 100 %-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.
ПВД = S х А х 12 (29)
где S - площадь арендуемых помещений;
А - ставка арендной платы;
- число месяцев в году.
Таким образом, стоимость объекта может быть представлены в следующем выражении:
С =( S х A х 12 - потери от недоиспользования) - расходы / R (30)
Исходя из приведенного выше выражения ставка арендной платы (А) равна:
А = (С х R + расходы + потери от недоиспользования) / S / 12 (31)
Операционные расходы в данной работе не учитывались, так как задачей настоящей оценки является определение арендной платы за здания с НДС без учета коммунальных и иных платежей, то есть операционные расходы не включаются в установленную арендную плату.
В связи с тем, что по оцениваемому имуществу планируется заключение долгосрочных договоров аренды, я сочла возможным в данном случае принять величину потерь от недоиспользования равной нулю.
Определение ставки капитализации.
Ставка капитализации - это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Общая ставка дисконтирования учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости имущества за рассматриваемый период.
При оценке имущества общая ставка капитализации определяется на основе фактических данных о соотношении чистой прибыли от имущества и его цены или способом кумулятивного построения. Поскольку достоверная статистика о чистой прибыли от объектов имущества и их ценах отсутствует, мною применялся способ кумулятивного построения общей ставки капитализации.
Этот способ заключается в последовательном наращивании первой составляющей ставки капитализации (безрисковой ставки процента), к которой последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемого объекта.
Безрисковая ставка дохода для инвестора представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности.
Основные критерии безрисковости:
фиксированный процент по инвестициям в течение всего периода инвестирования; долгосрочный характер вложений;
прогнозируемость изменения стоимости в течение всего периода инвестирования.
Данная ставка используется в качестве точки отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характерных для вложений в данное предприятие. В мировой практике в качестве безрисковой ставки используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам, поскольку считается, что государство является самым надежным гарантом своих обязательств. Кроме данной ставки в качестве безрисковой может выступать ставка по вложениям, характеризующимся наименьшей степенью риска, например, по валютным депозитам Сбербанка РФ и других финансово устойчивых банков, кроме этого, может выступать и безрисковая ставка, рассчитанная для западных компаний, однако здесь необходимо применение поправки на страновой риск. Для целей настоящего расчета в качестве безрисковой ставки была принята средневзвешанная ставка РЕПО, составляющая на дату оценки 7,85 %.
Читайте также >>>
Разработка мероприятий по снижению себестоимости и увеличению прибыли
В условиях рыночной экономики основой
экономического развития общества является прибыль - важнейший показатель
эффективности работы организации и источник ее жизнедеятельности.
Прибыль - это денежное выражение основной части
денежных накоплений, создаваемых п ...
Расчет затрат предприятия на выполнение программы работ ТО и ТР автопарка с автомобилями ПАЗ-3205 в количестве 255 единиц
В
конце XX столетия и в начале третьего тысячелетия в нашей стране были
радикально преобразованы социальные и экономические устои общества. Изменились
фундаментальные принципы хозяйственной деятельности, поистине революционным
образом преобразованы отношения со ...