Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов:
Методы на основе анализа парных продаж - подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением местоположения, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.
Экспертные методы расчета поправок - основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города. Поправки вносятся в процентном выражении.
Статистические методы расчета поправок - основывается на выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Этот метод самый трудоемкий.
После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировка стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта необходимо согласовать результаты с помощью следующих методов:
) метод минимальных поправок - стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной суммы корректировок, т.е. чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.
) метод средневзвешенной стоимости - стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес, например, от валовой суммы корректировок.
Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта получается путем присвоения скорректированным величинам сопоставимых продаж удельных весов.
Цена того выбранного аналога, к которому применялось наименьшее количество и величина поправок, будет наиболее сопоставим с оцениваемым объектом, т.е. присваивается наибольший удельный вес. Например:
Произведем оценку объекта с помощью подхода сравнительного анализа продаж. Для этого выберем 5 объектов-аналогов, проданных за 1-2 месяца до проведения оценки нашего объекта. Представим выбранные аналоги в форме таблицы:
ИНФОРМАЦИЯ
О продаже индивидуальных жилых строений в городе Альметьевск
Местонахождение, наименование |
Дополнитель-ные постро-ения или улучшения, стоимость которых необходимо вычесть |
Год пост-ройки |
Об-щая пло-щадь |
Начальная цена (без НДС), руб. |
Средняя стои-мость на 1, руб. |
Дата торгов |
При-ме-чание |
Альметьевск,пгт Джалиль,ул. Новая дом 3,2 эт. кирпичный дом, участок 10 соток |
Гараж на 2 авто, баня, сарай |
2000 |
280 |
2650000-(10 сотки* 100 000)-(2*90000)=1470000 |
7357 |
14.03.10 |
- |
Альметьевск,пос Нижняя Мактама,2 эт. кирпичный дом,участок 10 соток. |
- |
2003 |
350 |
3000000- (10 сотки* 100 000) =2000000 |
7143 |
15.03.10 |
- |
Альметьевск,ул Абсалямова дом 6 -а., участок 11 соток |
Новая баня (30 м2), гараж кирпичный с осмотровой ямой |
2002 |
360 |
3200 000 -(11 *100 000) -100000- (30 м2* 10 000) = 1800000 |
6945 |
16.03.10 |
- |
Альметьевск,пос Шаран,ул. Центральная дом 4,2эт кирпичный,участок 6 соток |
Баня (15м2),гараж кирпичный,сарай |
1998 |
250 |
2500000-(15*10000)-90000-(6*100000)=1660000 |
8320 |
15.03.10 |
- |
Азнакаево,ул. Молодежная,2 этажный дом,участок 9 соток. |
Баня(36м2),2 гаража, сарай,теплица |
2004 |
300 |
3300000-(9*100000)-(36*10000)-(2*90000)=1860000 |
8600 |
12.03.10 |
- |
Читайте также >>>
Оценка фонда оплаты труда на примере Аккермановского рудника
Являясь основным источником дохода трудящихся, заработная плата
является формой вознаграждения за труд и формой материального стимулирования их
труда. Она направлена на вознаграждение работников за выполненную работу и на
мотивацию достижения желаемого уровня пр ...
Расчет затрат предприятия на выполнение программы работ ТО и ТР автопарка с автомобилями ПАЗ-3205 в количестве 255 единиц
В
конце XX столетия и в начале третьего тысячелетия в нашей стране были
радикально преобразованы социальные и экономические устои общества. Изменились
фундаментальные принципы хозяйственной деятельности, поистине революционным
образом преобразованы отношения со ...