В основе данного метода лежит пересчет известной балансовой стоимости объекта в полную (без учета износа) стоимость на дату оценки с применением корректирующего индекса.
. Методы, основанные на расчете себестоимости (метод расчета по цене однородного объекта, метод расчета по цене однородного объекта с балльной корректировкой на конструктивно-технологическую сложность, метод поагрегатного (поэлементного) расчета).
Сущность метода расчета по цене однородного объекта, заключается в том, что для оцениваемого объекта подбирают конструктивный аналог, который похож на оцениваемый объект конструкцией, используемыми в конструкции материалами и технологией изготовления.
Метод расчета по цене однородного объекта с балльной корректировкой на конструктивно-технологическую сложность отличается от метода описанного выше тем, что полная себестоимость оцениваемого объекта рассчитывается путем корректировки полной себестоимости технологически однородного объекта с помощью бального показателя конструктивно-технологической сложности.
Метод поагрегатного (поэлементного) расчета) целесообразен когда оцениваемый объект, в большей части, возможно собрать из нескольких составных типовых или стандартных частей, цены на которые известны, вместе с тем делается допущение, что сборка не является слишком трудоемкой и не требует сложного дорогостоящего оборудования.
. Методы моделирования статистических зависимостей затратного типа (метод по удельным затратным показателям, метод расчета с помощью затратных корреляционно-регрессионных моделей).
Метод по удельным затратным показателям используется связь между ценой (стоимостью) и затратными показателями в виде прямой пропорциональной линейной функции проходящей через ноль.
Метод расчета с помощью затратных корреляционных регрессионных моделей основан на применении более сложных функций связи между ценой (стоимостью) и влияющим параметром путем подбора наиболее подходящего уравнения регрессии.
В рамках отчета определяются затраты на замещение. Для расчета затрат замещение объекта оценки применяется метод расчета по цене однородного объекта с балльной корректировкой на конструктивно-технологическую сложность, по ниже приведенной формуле:
Сз/в= Цо. а. * р, где
Сз/в - затраты на замещение (воспроизводство) объекта оценки;
Цо. а. - известная цена однородного объекта-аналога;
р - поправка на техническую сопоставимость.
В качестве стоимости однородных объектов-аналогов приняты стоимости автомобилей:
для объекта оценки - "Автогрейдер ДЗ - 180 № ХЧ 8137 колесный" Автогрейдер ГС-14.02 (источник получения информации - официальный дилер http://www.autogreyder.ru). Стоимостью 3 324 000 руб., по состоянию на дату оценки;
При определении затрат на воспроизводство объекта оценки стоимость однородного объекта-аналога корректируется:
на дату предоставления рыночной информации;
на техническую сопоставимость;
на сумму транспортных расходов (стоимость доставки).
Поправка на дату предоставления рыночной информации. Для расчета данной поправки применяется индексирование стоимости однородного объекта - аналога к дате проведения оценки в соответствии с индексами изменения цен. В качестве индекса изменения цен используется - индексы производителей промышленных товаров, официально публикуемые Федеральной службой государственной статистики РФ, осуществляющей свою деятельность под руководством Правительства РФ (www.gks.ru <http://www.gks.ru>). Данные индексы показывают влияние затратных факторов, и, прежде всего, цен на используемые при производстве ресурсы: материальных, энергетических и трудовых. Так как период продажи однородного объекта - аналога совпадает с датой оценки, поправка на дату предоставления рыночной информации не проводится.
Поправка на техническую сопоставимость. Для расчета поправки на техническую сопоставимость объекта оценки и однородного объекта - аналога Оценщиком применяется коэффициент "торможения цены". Он определяется соотношением, связывающим цены и параметры объектов-аналогов по формуле:
= (Ро. о. /Ро. а.) Кт, где
- поправка на техническую сопоставимость;
Ро. о. - ценообразующий параметр объекта оценки;
Ро. а. - ценообразующий параметр однородного объекта-аналога;
Читайте также >>>
Разработка концепции управления объектом недвижимости на примере Торгово-развлекательного центра Гагаринский
управление
В
данной курсовой работе, рассматриваемым объектом анализа является
торгово-развлекательный центр Гагаринский, который находится в стадии
эксплуатации. Состояние здания хорошее, так как ТЦ был открыт 22.11.2010 года.
Собственником объекта недвижимости ...
Расчет технико-экономических показателей работы участка
В этом курсовом проекте мы произведем расчеты заработной платы одного
рабочего, полную себестоимость производства, себестоимость одного изделия,
отпускную цену изделия, прибыль от реализации, производительность труда.
Цель курсовой работы:
- Произвести р ...