Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на ожидаемых доходах от его использования. Доходный подход применяется для оценки стоимости имущества, предназначенного или планируемого к использованию с целью получения дохода.
Таблица 5. Принципы доходного подхода.
|
Принцип |
Сущность |
|
Принцип ожидания |
Стоимость объекта оценки определяется текущей стоимостью ожидаемых будущих доходов |
|
Принцип замещения |
Стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль |
Таблица 6. Преимущества и недостатки доходного подхода.
|
ПреимуществаНедостатки | |
|
1) В отличие от остальных подходов к оценке, в первую очередь учитывает интересы покупателя (инвестора), устанавливая разумную с точки зрения возмещения затрат на приобретение будущим и доходами 2) Возможно одинаково эффективное применение данного подхода как для однородного объекта, так и для большого количества отдельных объектов разной природы и назначения, объединенных в единый комплекс. |
1) Успешное применение возможно только к объектам, способным приносить экономический доход. 2) Требует большого количества экономической информации для применения. |
Таблица 7. Основные формулы доходного подхода.
|
Название |
Формула |
Сущность |
|
Потенциальный валовой доход |
ПВД=S*ставка арендной платы, где ПВД - потенциальный валовой доход, S - площадь объекта оценки, ставка арендной платы - размер арендной платы за единицу площади в единицу времени |
Определяет совокупный возможный доход от коммерческого использования объекта оценки без учета издержек и иных возможных доходов |
|
Действительный валовой доход |
ДВД=ПВД-потери+прочие доходы, где ДВД - действительный валовой доход, ПВД - потенциальный валовой доход, издержки - потери, связанные, например, с недостаточной заполняемостью арендных площадей, прочие доходы - доходы полученные от прочих видов деятельности помимо использования объекта по основному назначению |
Определяет совокупный возможный доход от коммерческого использования объекта оценки с учетом возможных потерь и прочих доходов от использования объекта оценки помимо целевого назначения |
|
Чистый операционный доход |
ЧОД=ДВД-ОР, где ДВД - действительный валовой доход, ОР - операционный доход. |
Определяет операционных доход за вычетом операционных расходов, необходимых для нормального функционирования объекта оценки |
|
Метод дисконтированных денежных потоков |
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). |
Позволяет оценить объект недвижимости с учетом текущей стоимости будущих неравномерных доходов и будущей стоимости перепродажи (реверсии) |
Важным этапом оценки объекта недвижимости с применением доходного подхода является процесс расчета ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования имеет существенное влияние на итоговую величину оценки.
Для определения ставки дисконтирования были определены следующие величины:
Безрисковая ставка. Безрисковая ставка представляет собой минимальную альтернативную величину доходности, которую способны обеспечить наименее рискованные инвестиции. За основу безрисковой ставки взята величина доходности по еврооблигациям Российской Федерации, эмитированным в 2000 году и имеющим срок погашения 2030 год. На основе длительного наблюдения средняя величина доходности по еврооблигациям РФ определена в размере 3,1% [5]
Читайте также >>>
Равновесная цена. Механизм рыночного равновесия
К
экономике принято относить все, что создано, создается и используется людьми
для обеспечения жизни, получения средств существования. Экономика - хозяйство,
необходимое, чтобы добывать, творить средства существования и поддерживать
необходимые людям условия су ...
Развитие моногородов в мире
Самые развитые страны в период последнего кризиса поняли, что из него не
выйти, если не будет мирового планирования. Удержаться от банкротства и
минимизировать последствия кризиса сумели те крупные фирмы, средние и мелкие
предприятия, которые планировали свое пр ...