Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на ожидаемых доходах от его использования. Доходный подход применяется для оценки стоимости имущества, предназначенного или планируемого к использованию с целью получения дохода.
Таблица 5. Принципы доходного подхода.
|
Принцип |
Сущность |
|
Принцип ожидания |
Стоимость объекта оценки определяется текущей стоимостью ожидаемых будущих доходов |
|
Принцип замещения |
Стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль |
Таблица 6. Преимущества и недостатки доходного подхода.
|
ПреимуществаНедостатки | |
|
1) В отличие от остальных подходов к оценке, в первую очередь учитывает интересы покупателя (инвестора), устанавливая разумную с точки зрения возмещения затрат на приобретение будущим и доходами 2) Возможно одинаково эффективное применение данного подхода как для однородного объекта, так и для большого количества отдельных объектов разной природы и назначения, объединенных в единый комплекс. |
1) Успешное применение возможно только к объектам, способным приносить экономический доход. 2) Требует большого количества экономической информации для применения. |
Таблица 7. Основные формулы доходного подхода.
|
Название |
Формула |
Сущность |
|
Потенциальный валовой доход |
ПВД=S*ставка арендной платы, где ПВД - потенциальный валовой доход, S - площадь объекта оценки, ставка арендной платы - размер арендной платы за единицу площади в единицу времени |
Определяет совокупный возможный доход от коммерческого использования объекта оценки без учета издержек и иных возможных доходов |
|
Действительный валовой доход |
ДВД=ПВД-потери+прочие доходы, где ДВД - действительный валовой доход, ПВД - потенциальный валовой доход, издержки - потери, связанные, например, с недостаточной заполняемостью арендных площадей, прочие доходы - доходы полученные от прочих видов деятельности помимо использования объекта по основному назначению |
Определяет совокупный возможный доход от коммерческого использования объекта оценки с учетом возможных потерь и прочих доходов от использования объекта оценки помимо целевого назначения |
|
Чистый операционный доход |
ЧОД=ДВД-ОР, где ДВД - действительный валовой доход, ОР - операционный доход. |
Определяет операционных доход за вычетом операционных расходов, необходимых для нормального функционирования объекта оценки |
|
Метод дисконтированных денежных потоков |
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). |
Позволяет оценить объект недвижимости с учетом текущей стоимости будущих неравномерных доходов и будущей стоимости перепродажи (реверсии) |
Важным этапом оценки объекта недвижимости с применением доходного подхода является процесс расчета ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования имеет существенное влияние на итоговую величину оценки.
Для определения ставки дисконтирования были определены следующие величины:
Безрисковая ставка. Безрисковая ставка представляет собой минимальную альтернативную величину доходности, которую способны обеспечить наименее рискованные инвестиции. За основу безрисковой ставки взята величина доходности по еврооблигациям Российской Федерации, эмитированным в 2000 году и имеющим срок погашения 2030 год. На основе длительного наблюдения средняя величина доходности по еврооблигациям РФ определена в размере 3,1% [5]
Читайте также >>>
Оценка и совершенствование экспортной деятельности предприятия на примере ОАО Концерн Аксион
Повсеместная интеграция капиталов на международном рынке, развитие
процессов глобализации, расширение сферы функционирования валютного рынка
создаёт широкие возможности для осуществления внешнеэкономической деятельности
(ВЭД), которая является одной из основных ...
Расчет технико-экономических показаний работы буксира-кантовщика Харитонов
Транспорт
- это крупнейшая и важная отрасль народного хозяйства, огромная сфера
приложения человеческого труда, широчайшая область использования новейших
результатов науки и техники, гигантская динамическая система, где необходимо
теснейшее взаимодействие часте ...