Объект оценки - нежилое помещения № 19 (офис), общей площадью 216,7 м
²,
расположенного по адресу: город Челябинск, улица Энгельса, дом 26-а.
Оценка производится с целью передачи объекта банку для погашения долга по кредиту.
Базой оценки выступает рыночная стоимость, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
Оценка включает в себя, осмотр объекта недвижимости, установление его качественных и количественных характеристик, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, исследование рынка офисной недвижимости, проведение расчетов по стандартным методам оценки.
Оцениваемый объект представляет собой систему офисных встроенных помещений, расположенных на первом и в цокольном этажах 13-этажного жилого дома (с административными помещениями на двух первых этажах). Ранее помещение использовалось как офис фирмы, продающей торговое оборудование. На первом этаже размещались кабинеты сотрудников и «переговорная», в цокольном этаже - кабинеты и демонстрационный зал.
Помещение имеет два отдельных входа с улицы, с первого этажа в офисную часть, и с цокольного этажа в демонстрационный зал. Цокольный и первый этаж помещения связаны друг с другом внутренним лестничным маршем. В офисе сделан хороший ремонт, с применением элементов дизайнерского решения, внутреннее пространство разделено на кабинеты в основном с применением стеклянных перегородок из закаленного стекла.
Элитный жилой дом, в котором расположено оцениваемое помещение, находится на второй линии домов, в 50 м от перекрестка двух основных транспортных магистралей города - пр. Ленина и ул. Энгельса. От рассматриваемого офисного помещения до ближайших остановок общественного транспорта по проспекту Ленина - 100 м., по улице Энгельса - 100 м. По этим улицам проложено большое количество маршрутов общественного транспорта, соединяющих центр города с другими административными районами.
Удаленность от центра города: до площади Революции - 1,0 км.
Инфраструктура: ближайшее окружение составляют 14-ти и 5-ти этажные жилые дома, Банк «Снежинский», филиал «Райффайзенбанка», продуктовый магазин «Проспект», ресторан «Уральские пельмени» и др. известные в городе магазины и коммерческие объекты социальной направленности.
Степень застройки: Высокая.
Темпы развития: Высокие.
Оценка рыночной стоимости объектов оценки производится исходя из наиболее эффективного способа их использования, под которым, согласно Международным стандартам оценки, понимается «вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость имущества будет максимальной.
Принимая во внимание основные характеристики объекта оценки, а именно местоположение в центре города, недалеко от главной магистральной улицы Центрального района - пр. Ленина, принадлежность к недвижимости офисного типа, а также его этажное расположение, будем считать, что текущее использование объекта в качестве офисного помещения соответствует наиболее эффективному.
Определение рыночной стоимости объекта будет произведено двумя методами: методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, и методом капитализации в рамках доходного подхода.
Затратный подход, который основан на оценке затрат на создание нового аналогичного имущества (в частности на строительство жилого здания) и оценке накопленного износа, для оценки рыночной стоимости объекта оценки не использовался, поскольку при приобретении встроенных помещений у покупателя нет альтернативы строительства подобных объектов.
Читайте также >>>
Планирование деятельности механообрабатывающего цеха на первый квартал 2013 г.
В современных экономических условиях предприятия Республики Беларусь всё
больше внимания уделяют планированию и организации производственного процесса.
Правильно выполненное планирование позволяет чётко определить цели предприятия
и выявить основные направления ...
Оценка стоимости 5% пакета акций предприятия ОАО Монтаж
В
условиях глобального финансового кризиса проявились существенные недостатки в
развитии системы антикризисного управления как экономики в целом, так и
отдельно взятого предприятия. В связи, с этим увеличилось количество
предприятий находящихся на стадии б ...