Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества далеко не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначно. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости.
По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возможных ошибок и при необходимости откорректировать результат.
Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов - принципов оценки недвижимости, - на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости [12, с. 45].
Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (рис. 2):
) принципы, основанные на представлении пользователя;
) принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;
) принципы, связанные с рыночной средой;
4) принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.
1. Принципы, основанные на представлении пользователя, отражают его представление об объекте недвижимости и включают полезность, замещение и ожидание.
Принцип полезности заключается в том, что всякая недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.
Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребностям пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
В случае с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.
Рисунок 2 - Принципы оценки недвижимости
Принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Он гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.
Сходным с принципом замещения является понятие альтернативные издержки. Альтернативные издержки - это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данный объект недвижимости.
Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи.
Читайте также >>>
Особенности макроэкономического равновесия в России
Ключевой
проблемой экономической теории и экономической политики любого государства
является макроэкономическое равновесие, поэтому рассмотрение этой проблемы
имеет первостепенное значение как с теоретической, так и с практической точек
зрения. Рассмотренная в ...
Расчет технико-экономических показателей работы участка
В этом курсовом проекте мы произведем расчеты заработной платы одного
рабочего, полную себестоимость производства, себестоимость одного изделия,
отпускную цену изделия, прибыль от реализации, производительность труда.
Цель курсовой работы:
- Произвести р ...