с E - средний доход от ОО по истечении каждого года (периода);5, - функция единичного аннуитета.
5 =1/r [1-1/ (1+r) n]
Расчеты методом дисконтированных доходов выполняются в шесть последовательных этапов.
Этап 1.
Определение общей положительности владения ОО исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал или месяц).
Этап
2. Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения ОО. Темп инфляции это относительный прирост цен за период (год или месяц), а индекс обесценения - это величина, обратная индексу цен.
Этап 3.
Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. При этом ОО рассматривают как основную часть производственной системы, приносящей прибыль. Анализируют расчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2) по данным за 2-3 последних года для рассматриваемой производственной системы. По результатам анализа разрабатывают прогноз размеров чистой прибыли. Расчеты выполняются либо в рублях базового года (т.е. индексирование на дату оценки), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного Объекта Оценки в капитале производственной системы. Для практических целей достаточно спрогнозировать среднегодовой доход инвестора (он может быть в форме дивиденда, арендной платы, нормативных отчислений и т.п.), чтобы воспользоваться формулой (7).
Этап 4.
Прогнозирование стоимости ОО в конце срока владения им.11ри этом исходя из того, что стоимость земли возрастает со временем, а остальное имущество подвергается физическому износу.
Этап 5
. Определение ставки дисконта для оцениваемого ОО. Так как прогнозные оценки стоимостных показателей делаются обычно в твердой валюте (либо в рублях базового года, либо в долларах США), то для расчетов по формулам (6) или (7) необходимо определить реальную (очищенную от инфляции) ставку дисконта "г".
Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного ОО. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери собственности вследствие, например, банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.
В общем случае ставка дисконта - это сумма безрисковой ставки rбр и премии за риск rp, т.е. r = rбр + rр. В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям.
В российских условиях оценить реальную безрисковую ставку можно двумя способами. Первый способ состоит в том, что в качестве номинальной безрисковой ставки дисконта берется среднегодовая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, а затем по формуле (5) рассчитывается реальная безрисковая ставка дисконта. Не исключено, что если темп инфляции будет превышать размер банковской ставки, то результат получится отрицательным, и тогда только достаточной премией за риск можно обеспечить приемлемое значение ставки дисконта. Второй способ - это выбор дисконта межбанковской долгосрочной процентной ставки в твердой иностранной валюте (например, в долларах США) в качестве реальной безрисковой ставки. Для определения реальной ставки дисконта можно рекомендовать следующий способ: берется международная процентная ставка LIBOR и к ней прибавляется страховой риск по оценке зарубежных банков.
Если инвестор вкладывает собственные средства, то берут ставку по депозитам, если он планирует использовать заемные средства - ставку по кредитам, а при смешанной форме финансирования - среднее значение между этими ставками.
Читайте также >>>
Оценочное предприятие ООО УралИнформКонсалтинг
Рынок
недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами -
строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду
дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья.
Без
чего было бы невозможно ...
Разработка сбытовой политики промышленного предприятия (на примере ЗАО Евро-Жилстрой)
В большинстве случаев то, что нам удобно
производить и то, в чем нуждаются потребители данной продукции, не совпадают ни
во времени, ни в пространстве. Поэтому, какими бы разнообразными
потребительскими свойствами не обладал готовый продукт, на коммерческий успе ...