) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) - аннуитетный метод;
) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда);
) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - дает наивысшую норму капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью, причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода.
Годовая ставка возврата капитала рассчитывается:
,
где: 
оставшийся срок экономической жизни (временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль).
Метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод позволяет оценить стоимость недвижимости в случае получения от него нестабильных де6нежных потоков, на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков доходов и остаточной стоимости в конце срока владения.
В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде:
,
где: 
- текущая стоимость объекта оценки;
- денежный поток периода t;
- ставка дисконтирования периода t;- продолжительность владения, лет;
- стоимость реверсии (перепродажи).
Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным подходом. Для этого нужно:
) определить величину потенциального валового дохода. По данным из сайта газеты «Из рук в руки» в среднем коттедж сдается за 30 тыс.руб./мес. Таким образом, потенциальный валовой доход будет:
тыс. руб.
) Потери от простоя дома составляют в среднем 1-2 месяца (зависит от времени года, месторасположения и т.д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда потери будут составлять: 
тыс. руб.
) операционные расходы за 2009 г. на содержание дома (по квитанциям) составили:
а) переменные расходы:
электроснабжение (по квитанциям):
Примерно 500руб. в месяц, значит, 500р *12 мес. =6 000 руб. (в год)
газоснабжение (по квитанциям):
Примерно 1300 руб. в месяц, значит, 1300р. *12 мес. = 15 600руб. (в год)
водоснабжение (не оплачивается, поскольку имеется своя скважина, откуда насос и качает воду).
телефон (по квитанциям):
Примерно 400 р. в месяц, значит, 400р *12 мес. = 4800 руб. (в год)
ИТОГО переменных расходов: 6 000+15 600+4800 = 26 400руб. (в год)
б) постоянные расходы:
страхование имущества от несчастных случаев (1,5% от остаточной стоимости по затратному подходу, равной 1 610 582,05 руб.): 
руб.
налог на имущество - 1% от остаточной стоимости:
руб.
налог на землю:
Площадь земельного участка: 800
(из кадастрового паспорта земельного участка).
На основании решения представительного органа от 29 ноября 2005 г. № 2-3 «О земельном налоге»:
Налог на землю = 0,2% * 80480,48 (кадастр.стоимость ЗУ)=160,96 руб.
в) резерв на замещение: ежегодно 5% от ВС заменяемых конструктивных элементов (отделка). Удельный вес данных элементов по сб. 26, табл.21 УПВС составляет 15%. Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без НДС), равная 1 483 587 руб. Следовательно:
руб.
ИТОГО постоянных расходов: 24158,73+16105,82+160,96+11127=51 552,45 руб.
Таким образом, общая сумма операционных расходов составляет:
51 552,45 + 26400 = 77 952,45 руб.
) определение суммы чистого дохода:
тыс. руб.
Вычтем налог на прибыль (13% для ИЖС): 322,04 - (322,04*0,13) = 280,18 тыс. руб.
) расчет ставки капитализации:
а) в качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевых вкладов 20 надежных банков РФ (для ЮЛ)- 9,7 % (см. журнал «Эксперт»).
б) Учтем планируемую инфляцию на 2010 год, равную 10%. Следовательно:
,7% *1,10=10,67%.
в) Норма амортизации для ИЖС равна 1%/год. Следовательно, срок нормативной жизни составит- 
г) Но при достижении износа 70% и более здание подлежит сносу, значит, срок оставшейся экономической жизни составит:
Читайте также >>>
Оценка объекта недвижимости (гаража)
Оценка гаражей осуществляется с целью
установления его достоверной рыночной стоимости, включая и стоимость участка
земли, на котором располагается гараж. В настоящее время производится оценка,
как промышленных гаражей, так и частных, а также строений, входя ...
Оценочное предприятие ООО УралИнформКонсалтинг
Рынок
недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами -
строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду
дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья.
Без
чего было бы невозможно ...