Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.) определяют следующие обязательные к применению оценщиками подходы к оценке:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному подходу, стоимость объекта оценки определяется, как сумма восстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа и к результату добавляется стоимость земельного участка.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом, на момент оценки, в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки - это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Стоимость воспроизводства - это стоимость точной копии оцениваемого объекта, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время;
Стоимость замещения - это стоимость аналога оцениваемого объекта, имеющего идентичные функциональные и конструктивные характеристики;
Остаточная стоимость - это первоначальная стоимость или полная восстановительная стоимость за вычетом суммы накопленного износа на дату определения остаточной стоимости;
Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства или стоимость замещения ранее приобретенного объекта в современных условиях с учетом происшедших изменений цен и тарифов.
Стоимость работ по ремонту (восстановлению) включает в себя трудовые и материальные затраты, прибыль, налоги, а также другие затраты и платежи. Оценивается при наступлении страховых случаев, а также при предъявлении имущественных исков;
Физический износ - снижения стоимости, связанной с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества и его оборудования свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.
Функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки в результате воздействия факторов, присущих самому объекту оценки в результате развития новых технологий, изменения в дизайне, материалах, производственном процессе, приводящих к появлению избыточных эксплуатационных затрат, недостатку полезности.
Читайте также >>>
Оценка фонда оплаты труда на примере Аккермановского рудника
Являясь основным источником дохода трудящихся, заработная плата
является формой вознаграждения за труд и формой материального стимулирования их
труда. Она направлена на вознаграждение работников за выполненную работу и на
мотивацию достижения желаемого уровня пр ...
Развитие газовой промышленности России
Газовой промышленности России уже более 50 лет. Конечно, среди других
крупных отраслей ТЭК - угольной, нефтяной, электроэнергетики, имеющих более чем
столетнюю историю, она представляется довольно юным организмом. Но даже сейчас
отрасль демонстрирует гибкость и ...