В соответствии с определенной целью, особенностями оцениваемого объекта и сложившейся экономической ситуацией на рынке недвижимости был определен процесс оценки. Процесс оценки включал исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости. Процесс оценки состоял из нескольких этапов: сбор данных, обработка полученной информации, заключение и представление выводов и итогов работы.
Процедура оценки включала осмотр оцениваемого объекта, интервью с экспертами и собственниками, исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов и их сравнительный анализ, анализ доходов и расходов при ведении бизнеса на определенных сегментах рынка недвижимости, рассмотрение альтернативных вариантов использования и определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. После этого осуществлялся расчет искомой стоимости.
При оценке использованы три общепринятых подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).
Данный подход основывается на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, за которую возможно приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение улучшений аналогичной полезности.
Расчет производился в следующей последовательности:
определение стоимости земельного участка;
определение восстановительной стоимости улучшений;
определение величины составляющих накопленного износа: физического износа, функционального устаревания и устаревания внешней среды;
корректировка полной восстановительной стоимости на величину накопленного износа;
добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).
Данный подход основывается на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение на рынке другой собственности, обладающей такой же полезностью.
Расчет производился в следующей последовательности:
исследование рынка, сбор информации о совершенных сделках и предложениях аналогичных объектов;
выбор ограниченного числа значимых параметров сравнения;
внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами;
согласование результатов и определение искомой стоимости.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»)
Данный метод основывается на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке дисконта. Для определения искомой стоимости определяется величина и структура дохода, сроки и риск его получения. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Расчет производился в следующей последовательности:
Определение потенциального валового дохода как суммарной арендной платы, которую можно получить при полной занятости помещений;
Читайте также >>>
Планирование фонда заработной платы
В современной отечественной экономической литературе совокупные издержки
работодателя на оплату труда обозначаются термином «фонд заработной платы».
Фонд оплаты труда является неотъемлемой частью финансовой системы
предприятия. Планирование фонда оплаты труда - не ...
Особенности ведения складского хозяйства в КУП Минсктранс
технический база
Aктуaльнoсть
тeмы oбуслoвлeнa тeм, чтo рынoчнaя стрaтeгия рaзвития экoнoмики прeдпoлaгaeт
сбaлaнсирoвaннoe рaзвитиe всeх oтрaслeй нaрoднoгo хoзяйствa кaк oтрaслeй
мaтeриaльнoгo прoизвoдствa, тaк и инфрaструктуры. К oтрaслям инфрaструктуры
oтнoся ...